 Привычная на Западе схема развития объектов в сфере коммерческой недвижимости и последующая передача ТРЦ и ТЦ в управление профильным компаниям для Украины пока нова. Владельцы ТЦ до сих пор работают по принципу: «хочешь, чтобы все было сделано хорошо, сделай это сам», предпочитая создавать собственные управляющие компании, которые выполняют все функции, связанные с обеспечением успешной работы ТЦ, а к услугам специализированных управляющих компаний прибегают крайне редко. Управление ТЦ: реалии украинского рынка Коммерческий успех торговых и торгово-развлекательных комплексов зависит не только от широты ассортимента, продуманности ценовой политики и качества обслуживания клиентов, но и от комфорта помещений.
Поэтому в задачи владельцев ТЦ, помимо прочих, входит создание системы, благоприятной для работы и удобной для отдыха, которая бы включала в себя управление и контроль инженерных коммуникаций и систем жизнеобеспечения. Сюда входят: уборка, контроль, регламентные и ремонтные работы по управлению системами водопровода и канализации, теплоснабжения, вентиляции и кондиционированию, электроснабжению, телефонизации и системе пожарной безопасности.
С такими задачами в Украине владельцы ТЦ, как правило, справляются самостоятельно, что типично для наших компаний и нетипично для западных. Например, владельцы таких центров, как ТРЦ «Караван», ТК «Мандрин-Плаза» и «Альта Центр» создали собственные управленческие структуры в составе девелоперских компаний и предпочитают заниматься менеджментом через свои управленческие компании, не привлекая FM-представителей. А если и отдают на аутсорсинг какие-то виды работ, то, как правило, эти объемы незначительны. Нельзя сказать, что услуги FM-компаний в Украине вообще не востребованы.
На сегодняшний день существует ряд клиентов, которые пользуются услугами специализированного менеджмента, среди которых: МЛП «Чайка», «Ситибанк», корпорация «АйБиЭм», «Метро», «ОБИ Украина», Zara, киевские бизнес центры Eleven, «Евразия», «Прайм», «Европа», логистические парки «Коммодор» и «Ист Гейт Логистик». Но они пока в меньшинстве.
По прогнозам экспертов, спрос на аутсорсинговое комплексное управление будет расти из-за главного положительного отличия – оперативности управленческой работы владельца ТЦ. Каждый должен заниматься своим делом. Управление ТЦ сторонней организацией предполагает решение всех вопросов, связанных с обслуживанием систем жизнеобеспечения, что снимает с владельцев все непрофильные задачи и дает возможность сосредоточиться на главном бизнесе. Но тотальная передача прав по управлению центрами – картина скорее перспективного будущего, чем прогрессивного настоящего. На данный момент наиболее востребованной считается только частичная передача обслуживания внутренних систем ТЦ, а не управление всеми системами «под ключ», как это принято на Западе.
По словам Ольги Слюсарчук, директора по сетевым клиентам ООО «Импел Гриффин», ситуация, когда клининговая компания выступает для владельца генеральным подрядчиком, имея у себя в субподряде ряд узкоспециализированных компаний – событие для украинского рынка дольно редкое. «Владельцы избегают подобной формы управления и видят в таком подходе большие риски, считая, что выгоднее иметь свой обслуживающий штат, который будет контролировать всю инженерную часть ТЦ, взаимодействуя с нужным количеством подрядных организаций разных направлений и сложности», - отмечает Ольга Слюсарчук. Несмотря на то, что такой подход к управлению предполагает большую нагрузку на управляющую компанию и, как следствие, на владельца ТЦ, этот способ управления самый распространенный. Но какие дополнительные подготовительные работы это предполагает? Еще на стадии проектирования объекта девелоперы должны спланировать и создать подразделение в рамках управляющей компании и подобрать кандидатов на вакантные должности, которые будут осуществлять управление и контроль инженерных систем.
Найти таких специалистов достаточно сложно и для FM-компаний, не говоря об управляющих подразделениях ТЦ. Для того чтобы решить проблему «кадрового голода», многие владельцы ТЦ стремятся «взрастить» собственные кадры, что часто бывает сложно и затратно. Кроме того, создание собственной управленческой команды целесообразно только при больших объемах управления, что перечеркивает эффективность и качественное самостоятельное управление для большинства ТЦ. По мнению экспертов, если все же рассмотреть вариант специализированного управления FM-компаниями, то, в конечном итоге, это приведет к позитивным результатам и позволит каждому из участников процесса управления ТЦ заниматься своим делом. Владельцу – контролировать эффективность работы ТЦ в целом, FM-компании – управлять системами жизнедеятельности ТЦ, а аутсорсинговым компаниям – выполнять свою операционную работу. Однако, такая, на первый взгляд, оптимальная форма взаимодействия владельцев ТЦ и FM-компаний пока не кажется столь универсальной самим владельцам ТЦ.
Среди причин, побуждающих девелоперов осваивать несколько несвойственный для его бизнеса сегмент, эксперты называют:
- непонимание роли и необходимости привлечения сторонней управляющей компании;
- отсутствие кредита доверия к управляющим компаниям;
- желание самостоятельно контролировать все процессы, происходящие в ТЦ;
- нежелание нести расходы по оплате услуг сторонней управляющей компании;
- небольшой выбор управляющих компаний;
- отсутствие удачных примеров комплексного управления ТЦ в Украине;
- высокая стоимость услуг.
Сколько стоит профессиональное управление? Оптимизация затрат, которая лежит в основе любого бизнеса, может быть, как оправданной, так и необоснованной. Рассматривая предложение со стороны FM- компаний, владельцы ТЦ уверены, что справятся с управлением самостоятельно, не предполагая заранее, какие объемы работ и дополнительных затрат это может за собой понести. Отказываясь от сотрудничества с FM-компаниями девелоперы не всегда по- настоящему, рассчитывают стоимость предлагаемого управления, ориентируясь больше на стереотип, что такой вид сервиса стоит очень дорого. Поэтому большинство из них заключают десятки договоров с подрядными организациями или выполняют все функции самостоятельно, не проводя предварительных расчетов, и не ведут переговоры с профессиональными управленцами. Ольга Слюсарчук, директор по сетевым клиентам ООО «Импел Гриффин», уверена, что владельцам следует помнить, специализированные FM-компании всегда нацелены на поиск оптимизацию затрат, что в случае с собственной управляющей компанией не всегда возможно. «Предполагается, что на второй-третий год работы специализированная управляющая компания должна сократить затраты Клиента, оставляя на качественном уровне выполнение услуг, но подыскивая пути и способы оптимизации.
Стоимость услуг зависит от того, выступает ли FM-компания подрядчиком по одному из направлений обслуживания систем или по нескольким. В зависимости от этого и регулируется ее деятельность». Мнение о том, что такая услуга, как Faclity Management – дорогое удовольствие, которое могут позволить себе немногие часто необоснованно и зависит от многих факторов. И дело не только в стоимости. По словам операторов рынка, такая форма взаимодействия непривычна для девелоперов, и, скорее всего, получит поддержку и одобрение со стороны владельцев ТЦ, но несколько позже, после того, как FM-компании смогут предоставить исчерпывающий список клиентов и похвастаться реализованными проектами не только в Европе, но и в Украине.
|
